每经记者：陈荣浩 每经编辑：段炼 信钰证券, 陈梦妤
12 月 18 日，海南自贸港正式启动封关运作。
"一线放开、二线管住、岛内自由"的政策制度落地实施，也标志着海南进入全面开放的新阶段。
海南曾因全域限购、5 年社保 / 限售等政策，被业内称为"楼市调控最严省份"。2024 年初，海南优化调控政策，如海口将限购区社保要求维持 5 年不变，非限购区降至 2 年，限售年限从 5 年缩短至 2 年，同时放宽企业购房等条件。
《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）注意到，就在今日和封关前一日（12 月 17 日），中国绿发连续斥资近 50 亿元拿下三亚中心区约 252 亩地块，此前不少能源企业也纷纷南下"扫货"。
从市场情况看，海南整体房价也有所回稳。
海南省统计局数据显示，2025 年 1 — 10 月，全省新建商品房销售额 1279.51 亿元，同比增长 17.4%；销售面积 775.18 万平方米，同比增长 8.0%；成交均价 16506 元 / 平方米，同比上涨 8.7%，每平方米较去年提升 1323 元。
土拍市场汹涌
今年以来，海南核心地段地块成为企业争夺焦点，不少"老玩家"开启了持续加仓模式。
12 月 18 日，中国绿发以底价 29.49 亿元竞得三亚市中心城区控规 HP03-08-09-01 地块，折合楼面价约 1.32 万元 / 平方米。该地块占地约 152 亩，容积率 2.2，限高 60 米，北侧临水兼具河景与二线海景资源。
值得注意的是信钰证券，出让文件要求，竞得人须自交地之日起 5 年内在三亚市域新增投资总额不低于 100 亿元。
这也是继 12 月 17 日约 20 亿元拿下三亚湾 HP02-03-05B 地块百亩宅地之后，中国绿发再次出手，短短两天斥资近 50 亿元拿地。
中国绿发是海南楼市典型的"老玩家"，其前身鲁能集团是最早进入海南的大型房企之一，2020 年鲁能集团股权整体划转至中国绿发后，延续海南布局。
近两年，中国绿发加速回归海南市场，2024 年以 7.11 亿元在文昌、三亚拿地试水后，2025 年进一步加大投入：2025 年 10 月以 13.59 亿元摘得三亚湾新城一宗合宗地块（由两宗相邻地块组成），需承担约 16 亿元无偿配建任务，实际投入接近 30 亿元。
除了"老玩家"持续加仓，海南楼市还吸引了多家跨界资本尤其是能源企业的强势入局。
公开资料显示，今年 6 — 9 月，三亚迎来土拍浪潮，总成交金额超 95 亿元，占 2024 年三亚财政收入的六成以上。辽宁方大集团、陕西恒源系等能源大鳄豪掷重金拿下核心地块，部分"煤老板"也将海南作为转型与资产配置的重要目的地。
与此同时，外来民企也崭露头角，在至理数据发布的 1 — 11 月海南房企销售榜中，上海民企大华集团成交套数、面积跻身前三，表现亮眼。
海口楼市 每经资料图
12 月 18 日下午，一位海口房企人士向每经记者表示，今年海口的土拍市场出现了一些新变化，近期海口、三亚等挂出的地块多采用"定点勾地"模式，通过设定竞买资质、投资要求等条件，实现产业与住宅的协同布局。
这也反映出政策在对市场进行精准引导，这么做更容易吸引优质房企入场，避免了一些企业盲目拿地的风险。
信钰证券
有山东客户"扫货"上百套房
今年以来，海南楼市摆脱此前平淡态势，呈现跑赢全国行情。
海南省统计局数据显示，1 — 10 月，全省新建商品房销售额 1279.51 亿元，同比增长 17.4%；销售面积 775.18 万平方米，同比增长 8.0%；成交均价 16506 元 / 平方米，同比上涨 8.7%，每平方米较去年提升 1323 元。
而在海南众多城市中，三亚的"顶流"地位依旧无可撼动。
海南省统计局数据显示，1 — 10 月，三亚经济圈销售额达 742.45 亿元，同比飙升 48.4%，增速领跑全省四大经济圈；三亚市新房销售额同比增长 56.4%，成交均价达 31467 元 / 平方米，同比上涨超 30%。
克而瑞报告显示，在 2024 年交易量高位基础上，三亚 2025 年上半年商品住宅成交增幅接近五成，房地产投资前景排名升至第 30 位，较去年提升 28 位。
2025 年 1 — 11 月海南房企成交排名情况 来源：至理数据
另据至理数据，今年 1 — 11 月，海南房地产成交套数位居前三的企业分别为保利发展、华润置地以及大华集团。
12 月 18 日下午，保利海南区域方面向每经记者表示，公司旗下项目在海南市场表现突出，其中三亚保利天珺稳居成交面积与套数双料冠军，保利伴山瑧悦亦位列区域成交前列，均为"天悦人和"产品系标杆之作。
"近期，海南旅居市场进入旺季，乘着全岛启动封关运作之势，三亚上客量环比有所提升。随着封关政策的具体落地推进，市场进一步感知到政策的便捷与利好，预估年底成交量将迎来一波稳步上涨。"保利海南区域方面进一步补充。
华润置地海南区域方面则向每经记者表示，目前公司在海南的成交主要依托海棠悦府、三亚观岚、华润石梅湾等项目，三个项目的销售额分别是三亚海棠区第一、三亚市区第二，以及万宁第二。
"这几个都是大规模片区统筹类型项目，即由文旅、商业运营或环境整治带动区域开发、提升区域整体人居价值的开发路径，最终形成‘居住 + 环境 + 文旅 + 投资’的一体化模式，契合海南‘岛内自由’政策下的高端人才、高端游客以及高端资本流入需求，吸引全国实力客群。"华润置地海南区域方面续称。
每经资料图
大华集团海南区域一位人士也向每经记者透露，因看好项目产品力以及海南发展潜力，有来自山东的客户购买了大华锦绣海岸项目上百套小户型商办产品。
"对部分购房者来说，通过自持核心资产，既能享有未来资产增值的潜力，又能借助海南‘双 15% ’税收等优惠政策优化企业财务结构，实际上是为参与自贸港的长期发展提前锁定了一张全能通行证。"上述企业人士认为。
（注：双 15% 税收优惠，是指 企业所得税优惠，对注册在海南自由贸易港并实质性运营的鼓励类产业企业，减按 15% 的税率征收企业所得税；个人所得税优惠，对在海南工作的高端人才和紧缺人才，其个人所得税实际税负超过 15% 的部分予以免征。）
在同策研究院联席院长宋红卫看来，海南封关将从需求端推动当地楼市与租赁市场增长。
未来海南将迎来三类主体增量：制造业大厂、外资企业等投资人群，贸易服务类人才，以及旅游度假人群。这一趋势已显现升温迹象，今年三季度海南全省房价每平方米同比上涨超 1000 元，三亚、海口、陵水等区域的结构性升温更为明显。
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记者 | 陈荣浩信钰证券
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